Iad France - David Arrouy vous propose : * MONTRÉJEAU (31210) -- Immeuble de rapport R + 2 | 3 logements meublés | Revenus locatifs immédiats + fort potentiel d'optimisation *

* UNE OPPORTUNITÉ RARE POUR L'INVESTISSEUR AVISÉ *

Rendement brut estimé à + 7 % -- 2 logements déjà loués, 1 prêt à l'être.

Vous cherchez un immeuble de rapport déjà générateur de revenus, avec de la marge de progression ? Cet immeuble R + 2 de 3 appartements, situé en plein cOEur de Montréjeau, coche toutes les cases.

* DESCRIPTION DU BIEN *

Immeuble en R + 2 -- 3 appartements indépendants

Rez-de-chaussée -- T2 meublé loué
Actuellement occupé, avec un loyer de 400 € / mois charges comprises. Chauffage électrique. Cumulus remplacé en 2026.

1er étage -- T3 vide à remettre en état
Potentiel locatif estimé à 450 € / mois charges comprises en meublé. Des travaux de remise en état et d'amélioration sont à prévoir -- c'est précisément là que se trouve la valeur cachée de cet actif. Chauffage central gaz.

2e étage -- T3 meublé loué
Occupé par un locataire bénéficiant de la garantie Visale (garantie d'État contre les impayés). Loyer de 450 € / mois charges comprises. Chauffage central gaz.

* LES CHIFFRES *

Loyers actuellement perçus : 850 € / mois (2 lots loués), soit 10 200 € / an.
Loyers potentiels une fois le 3e lot remis en location : 1 300 € / mois, soit 15 600 € / an.
Rendement brut potentiel : supérieur à 11 % sur la base des loyers pleins.
Taxe foncière : 2 231 € par an (dont 342 € de taxe d'enlèvement des ordures ménagères).

* LES POINTS FORTS DE CET ACTIF *

Deux logements génèrent des revenus dès la signature de l'acte. Le locataire du 2e étage bénéficie de la garantie Visale, dispositif Action Logement qui couvre les impayés de loyer -- un filet de sécurité apprécié des investisseurs. Le 3e logement, actuellement vacant, constitue la principale source de création de valeur : une fois remis en état, il permet d'atteindre les loyers pleins et d'optimiser le rendement.

Les combles offrent par ailleurs la possibilité de créer un studio ou un 4e logement, sous réserve d'étude technique et d'autorisation d'urbanisme, ce qui constitue un levier supplémentaire de rentabilité à moyen terme.

La cour intérieure de 60 m² avec ses 3 petits box est un atout rare en centre-ville, valorisable en stockage / cellier.

La gestion locative est simplifiée grâce à une installation technique individualisée : 4 compteurs électriques (1 par logement et 1 pour les parties communes), 2 compteurs gaz, et 1 compteur eau général avec 3 défalqueurs. Chaque locataire maîtrise sa propre consommation.

La commune de Montréjeau est susceptible d'être couverte par un dispositif OPAH-RU, permettant aux propriétaires bailleurs d'accéder à des subventions significatives pour la rénovation via l'Anah et les collectivités locales.

* TRAVAUX A PREVOIR *

L'immeuble nécessite un rafraîchissement global : installation d'une VMC dans les logements, modernisation des cuisines et salles d'eau, remise en état complète du T3 du 1er étage.

Ces travaux représentent un levier fiscal non négligeable. En régime réel, que ce soit en LMNP ou via le mécanisme du déficit foncier selon la structure retenue, les charges de rénovation sont largement déductibles des revenus locatifs et permettent de réduire significativement la fiscalité sur les loyers encaissés. À valider avec votre conseiller fiscal.

* MONTREJEAU : UNE DEMANDE LOCATIVE STRUCTURELLE *

Montréjeau est la ville-centre du Comminges, carrefour stratégique entre les vallées pyrénéennes et le bassin de Saint-Gaudens. Pôle de services desservant un bassin de vie bien plus large que sa seule population communale, elle bénéficie d'une demande locative durable portée par plusieurs facteurs.

La présence d'établissements de santé et de services médico-sociaux... (gedeon_6727_33222672)